古城古镇本来应该是文化与旅游融合的载体，然而一些地方却在"仿造古城古镇"的热潮中迷失方向。有些古城古镇空有"古"的名头，没有"古"的内涵；有的项目长期烂尾，成为拖累地方经济的包袱；有的项目连年亏损，走在濒临破产的边缘。
前不久，记者对耗资 24 亿元的湖南张家界大庸古城进行了调查。大庸古城一度是当地的"明星项目"，可试营业四年累计亏损超过 10 亿元。
为何斥巨资打造的所谓"古城"沦为了空城？盲目跟风的背后，暴露出了地方文旅发展的哪些深层问题？
每到假期，湖南张家界国家森林公园、天门山国家森林公园、张家界大峡谷景区等地游人如织，异常火爆。然而与各大热门景点的火爆人气形成鲜明对比的是，坐落在市区繁华地带的大庸古城门庭冷落。
尽管园区不收门票，大庸古城依然是门可罗雀。在偶尔入园的人群中，游客占了少数，更多的是周边的居民过来打球、遛狗、带娃。
记者了解到，整个大庸古城项目占地 240 亩，相当于 22 个标准足球场大小。建筑面积 16.55 万平方米，建筑风格融合了明清建筑元素与土家族特色。
值得注意的是，这一项目不仅是张家界市十大重点产业项目和重点工程，还是湖南省重点建设项目和重大产业建设项目。古城定位称要打造具有全国示范意义的文化旅游新标杆。建成后预计每年实现营收近 5 亿元，每年实现净利润近 2 亿元。
然而，这一投资规模达 24.43 亿元的仿古建筑群，自 2021 年 6 月试营业以来，持续亏损，直至现在濒临破产。
据记者了解，大庸古城在设计之初一共有 198 间商铺，目前这些沿街商铺处于关闭状态，门锁紧闭，屋内也是空置的。根据张旅集团发布的公开年报数据，从 2021 年到 2024 年，大庸古城持续亏损，亏损额度超过 10 亿元，唯一一个经营性盈利项目就是停车场。
调查中记者了解到，大庸古城项目的运作公司为"张家界大庸古城发展有限公司"，其母公司为"张家界旅游集团股份有限公司"，属市管上市企业，实际控制人为张家界市国资委。
作为重点推动的文旅项目，大庸古城在 2021 年亏损 0.84 亿元，2022 年亏损 1.51 亿元，2023 年亏损 2.49 亿元，2024 年亏损 5.96 亿元。四年累计亏损达 10.8 亿元。
截至 2024 年底，大庸古城公司资产总额 13.95 亿元，负债总额 16.97 亿元，净资产额为负 3.02 亿元。
耗资 24.43 亿元的重点文旅项目，缘何陷入困境，又是怎样沦为"空城"的？
张家界市经济发展投资集团有限公司党委书记兼董事长、张家界旅游集团股份有限公司党委书记兼董事长 张坚持：跟风了，跟全国古城古镇热的风了。看人家古城古镇搞得好，总认为自己造一个出来，我也可能运营得好，当时对市场的预判还是有一定的主观性。
2016 年前后，古城古镇建设如火如荼，全国不少地方开始斥巨资打造仿古项目，有些地方本身没有多少古迹资源，就生搬硬套地"造古城""造古镇"。
大庸古城项目正是在这样的背景下启动，试图复制成功案例的商业路径。
张家界市文旅广体局党工委书记 局长 欧兵波：当时考虑到这应该是个特别能赚钱的项目，肥水不流外人田，就国企来做了。
然而，由于市场供需失衡等原因，近年来，一些古城古镇"复制品"在竞争中遭到淘汰。而大庸古城这样的仿古项目也身陷其中。
张坚持：可能错过了市场窗口期，市场风口过了，确实有一定的决策失误。
记者了解到，大庸古城项目在建设过程中设计方案和施工方案多次调整，很重要的一个原因是前期论证不足，仓促上马。
审批材料显示，大庸古城项目的立项时间为 2016 年 3 月，开工建设时间为 2016 年 6 月，从立项到开工仅用了 3 个月。
张坚持：因为这个项目上马很仓促，事前对市场研究不足，对产品如何打造，业态如何布局，功能如何配套，运营怎么开展，品牌如何塑造研究得不够，所以在建设过程中举棋不定，边建设、边思考、边探索。
因为论证不足，一些项目内容边建边改、停停改改、反复多次，甚至出现"施工等设计"的情况。而原本计划 550 天的建设工期，实际完成却用了近五年。
记者调查发现，除了前期论证不足，大庸古城项目建成后，还有很多项目内容缩水或没有落地，与前期《设计方案》和《可行性研究报告》存在较大差异。
此外，调查中记者发现，大庸古城在项目报批、建设、业态布局等过程中，存在手续不完善、工程超概算、项目逾期等问题，相关职能部门和业主单位在审批监管等方面存在不少漏洞。
调查中记者了解到，大庸古城建成后，业态除了两个沉浸式文化体验项目，其余大都是商业街区和客栈酒店，业态非常单一。而在试营业后，仅凭两个娱乐项目又难以带动整个古城客流量的增长。
目前，大庸古城的 198 间商铺仅有四五个入驻营业，而营业的商家也没有缴纳租金。
记者了解到，《遇见大庸》是一个大型沉浸式演艺项目，演出分为 7 个厅，游客看完整场演出需要 1 小时左右。
峰值人流量 349 人，观众承载量低，而类似的产品也同质化严重。
记者走访发现，在湖南张家界，同类型的演艺项目有很多。单场演出，有的可承载观众两三千人。大庸古城这一核心项目在市场竞争中完全不占优势。
张坚持：这个剧院投入非常大，花了几个亿。就是满上，一次也就三百多个人，怎么能够带动一个二十多亿的项目？这个教训确实很深刻。
记者：演艺场投入多少？
张坚持：光是演艺场的土建，加上设备、装修，包括剧本，要突破五个亿，所以这个项目是得不偿失的。
张家界旅游集团股份有限公司党委委员兼副总经理、张家界大庸古城发展有限公司总经理 覃鸿飞：演一场亏一场，当时就把它停了。飞行影院也处于这个情况，包括动能、维护等等，涉及的费用太大了。
2024 年上半年，大庸古城的飞行影院和游船仅有 2300 人购票，平均每天不足 15 人。
调查中记者了解到，除了大庸古城，张家界还有"大庸府城""土司城"等古城景点多处。
在大庸古城西北方向 10 公里处，还有一个"古庸城"的仿古建筑群，占地 120 亩，建筑面积 13 万平方米，投资 17 亿元，同样属于市级重点文旅项目。
而项目立项、开工建设和大庸古城同时期；建筑风格、业态布局也都雷同。时至今日，这个"古庸城"项目也没有正式营业。
记者：哪年完工的？
张家界民族文化村（古庸城）运营负责人 张超雄：大概是在 2018 年、2019 年。
记者：商业店面有多少？
张超雄：我们有 100 间店铺。
记者：酒店住宿呢？
张超雄：加在一起有 500 间左右。
目前，张家界市委、市政府已组建成立"张旅集团债务风险化解工作专班"，推动大庸古城公司与张旅集团协同重整，力图通过"资本公积转增股本""分类清偿债权""引进投资人"等多种方式化解债务风险，多措并举盘活大庸古城。
烂尾易，盘活难。"人造古城"陷入窘境，问题在"造"，病根还是在"人"。大庸古城的困境，也折射出部分地方政府发展文旅产业的急躁和盲目：为了政绩，"拍脑袋"作决定，可是生搬硬"造"引不来人流；闭眼抄袭、复制粘贴，没有市场更丢了口碑。要打破古城古镇建设"建时轰轰烈烈，建后冷冷清清"的怪圈，就要厘清政府和市场的关系。尊重市场规律，多措并举，挖掘本地文化的独特内涵，走差异化路线，才能够真正实现文旅产业的高质量发展。
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